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2026年刚刚开始，房 地产其实已经开始悄悄救市了。
这一次的救市，并不像之前那样大开大合，轰轰烈烈。而是采取的润物细无声的方式放松了关于房地产的各种限制。
从12月底开始，针对房地产的政策就陆陆续续出来了。
去年12月30日，个人住房的增值税政策做了调整。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税。满2年的住房对外销售，免征增值税。这个政策降低了房屋交易中的摩擦成本，尤其对两年以内房产增值税的降低，增加了住房的流动性。
1月14日，三部门发布公告，延续实施居民换购住房的有关个税政策。一年之内卖出房子再买房，对其出售房子时缴纳的个税给予退税的优惠。
1月15日，仅仅隔了一天的时间，几大部门举行新闻发布会，涉及房地产的政策再次调整，商业用房的首付比例下调至30%，支持商办市场去库存。
而就在最近，又有一些风声传出来。公积金政策在2026年要有大改革的可能性。
早在一多个月前的中央经济工作会议上，就提出来了要深化公积金改革。而1月8日，人民日报以一篇题为《中央“点名”住房公积金，释放什么信号》的文章，点出了一些可能涉及公积金改革的动作。
提升公积金贷款额度、扩宽公积金使用范围、把灵活就业群体纳入公积金制度范围内、健全异地协同机制……
还有货币政策的调整，在2026年仍然存在降准降息的空间，如果进一步降息，那么就会有不少城市的房贷进入到2字头。
2026年刚刚开年，关于房地产的政策就利好不断。
从出台的这些政策就能感受到，这一次和以往任何一次救市都不相同，一系列的政策并不是只是聚焦到救市两个字，而是通过对房地产的松绑进行制度性的调整，让房地产在新周期形成框架性的放松。
在长期范围内，让住房这件事有更低的首付，更低的贷款利率，更宽松的购房条件，更低的买卖摩擦成本。
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这一轮的救市，早在1月1日《求是》杂志那一篇雄文里就定过了基调。那篇文章被看作是2026年新一轮救市的号角声。
确实，站在救市的角度上看，那篇文章把2026年政策的发力点给点明了。
一个是要保持政策力度，让政策一次性给足，应出尽出，取消限制性政策。这些在最近一段时间已经在做了。预计在整个2026年，绑在房地产身上的绳子会越来越松。
一个要优化供给。提的是控增量、盘存量，鼓励收购存量商品房主要用在保障房等用途上。
还有一个是加强信息和舆论的引导，要稳定房地产的预期。
这三个基本上就是2026年救市的主基调了。
在全国住房城乡建设工作会议上大佬做的报告里，提到的2026年房地产的重点工作中。排在第一位的是城市更新专项计划，而着力稳定房地产市场是被排在了第二位上。并且在这一部分提到的更多的是关于房地产新周期长效机制的建立，并不是针对房价点对点的发力。
这是救市思路的转变。不再仅仅针对房价，而是把房地产放到大的宏观经济周期里面，结合房地产的地位进行框架性和结构性的调整。
这种方式，不可能一下子让房地产实现止跌回稳的目标，但是通过对房地产根子里的问题进行解决。
就像给人治病一样，是从病根里入手，当病根里的炎症消了之后，身体机能慢慢恢复，那么发热的现象就不复存在了。
房价的波动，就是房地产问题的发热现象。
根据刚刚公布的国家统计局的数据。12月份全国70个大中城市的二手房价还是处在向下调整的状态。
四大一线北京、上海、深圳和广州，北京12月份房价环比指数为98.7,一个月少了1.3%。上海、深圳、广州虽然在1%的下跌幅度内，但是并没有出现价格的好转。
一线城市的房地产市场是领头羊，它们释放出来的信号仍然不够乐观。
2025年，全国房地产开发投资增速比上一年是-17.2%。2024年这一数字-10.6%。说明2025年房地产调整幅度和烈度不输于2024年。
2025年新建商品房销售面积88101万m²，比上年下降8.7%，新建商品房销售额为83937亿元，下降12.6%。而2024年新建商品房销售面积同比上年下降了12.9%，销售额同比上年下降了17.1%。这么一对比，新房市场不管是在销售面积还是在销售额上，都要比2024年的情况更好一些。
这个事情意味着什么呢？意味着新房市场可能正在临近拐点。
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这是我们在仍然低迷的房地产市场里找到的一个出人意外的好消息。
新房市场的量价逐渐接近拐点了。
这个好消息，并不意味着房地产整个行业迎来了拐点。但是却是一丝曙光。
当下的新房和二手房市场上存在着割裂。因为新房市场产品的进化，使得新房在产品力方面比二手房拥有更大的优势，由此也从二手房市场上抢走了一些客户。
所以当下新房市场的量价接近拐点，并不能证明二手房接近拐点。我们需要观察的是二手房传递出来的信号。
进入到1月份之后，二手房市场上也悄悄出现了一些变化。
根据冰山指数，截止到1月18日的数据冰山100指数连续三周跌幅收窄。
在二手房市场一线我也了解到一些消息，进入到1月之后，不少卖房的业主躺平了，不愿再继续降价。
我关注的一些二手房成交，不再像今年七八月份一样，新的一套价格一定比上一套低。一些降价比较厉害的二手小区，成交价逐渐的开始稳定在一个价格区间范围内。
这是二手房市场现在出现的新情况。
如果这种情况蔓延，业主不愿意降价，急卖的业主减少，在二手房市场供给一端慢慢就出现了天平的倾斜。
慢慢的，就出现了由点及面，由面扩展的二手房成交量价的稳定。
根据趋势动物的数据，全国房产的租金收益率已经达到2.1%。而有些城市，像乌鲁木齐，租金收益率已经高达3.6%。
这样的收益率超过了市面上绝大多数的无风险的理财产品。说明即使是站在租售比的角度上，全国二手房市场也慢慢接近拐点。
当二手房慢慢止跌，到达拐点之时，房地产就真正的触底了。
而2026年，很有可能是见证触底的重要时间节点。
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